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中國房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)的發(fā)展與成長
作者：二子 時間：2004-3-30 字體：[大] [中] [小]
《中國房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)的發(fā)展與成長》
——郭忠旭
一、 中國房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)的來源
（1） 政府部門分離出來的調(diào)研策劃機(jī)構(gòu)
在改革開放以前，社會上不存在專業(yè)的調(diào)研策劃機(jī)構(gòu)。只有隸屬于政府的專門從事社會人口、經(jīng)濟(jì)收入等方面的調(diào)研機(jī)構(gòu)。這是中國最早的調(diào)研機(jī)構(gòu)。從事工作僅僅限于為政府提供必要的社會因素狀況報告。為國家政策的出臺提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析。機(jī)構(gòu)的性質(zhì)屬于單純的“事業(yè)單位”。不從事策劃工作。改革開放以后，外資企業(yè)進(jìn)入中國市場。由于國外市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)，相應(yīng)的，每從事一次投資活動，外企都非常重視市場調(diào)查工作。于是在國家政策放寬的情況下，隸屬于政府的調(diào)研機(jī)構(gòu)開始接受國外投資商的委托進(jìn)行市場調(diào)研工作。從此，此種調(diào)研機(jī)構(gòu)開始進(jìn)入市場環(huán)節(jié)。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深化，政府的調(diào)研機(jī)構(gòu)部分分離出來，不但接受國外投資者的委托，同時接受國內(nèi)企業(yè)的委托從事調(diào)研工作。并開始著手策劃工作的開展。隨著我國地方房地產(chǎn)市場的日趨成熟，此種調(diào)研策劃機(jī)構(gòu)在積累了其它行業(yè)的大量經(jīng)驗(yàn)后，開始從事房地產(chǎn)的營銷和策劃。
（2）廣告公司分離出來的房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)
廣告公司的出現(xiàn)和發(fā)展已經(jīng)是處于中國商品經(jīng)濟(jì)一個相對比較成熟的時期。隨著商品房市場發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)的營銷策劃專業(yè)化要求較高，同時能提供相對較大的利潤空間。于是一些廣告公司或放棄或保留原來的業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而從事更為專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃。
（3）外資房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)
國外的商品房市場成熟期遠(yuǎn)早于中國。當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場日趨成熟時，境外機(jī)構(gòu)憑借其在成熟先進(jìn)的地產(chǎn)策劃理念。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，開始接受中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的委托，從事房地產(chǎn)的營銷策劃構(gòu)。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部分離出來的地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)
隨著商品房經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都配備有自己的策劃部。在某種程度上，策劃部隸屬于開發(fā)商，但有時也接受其它非本公司的項(xiàng)目委托。在經(jīng)營形式上帶有一定的靈活性。久之，成為脫離開發(fā)商成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位。
二、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展階段
（1）公房時期
公房時期，房地產(chǎn)的分配由政府或單位統(tǒng)一執(zhí)行。市場上不存在商品房的概念。因此，也不存在商品房的營銷。當(dāng)然社會上也就不存在房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)。
（2）商品房的初期階段
商品房市場在全國以得到基本的建立，并有了一定的發(fā)展。部分下海經(jīng)商的人已經(jīng)富裕起來。但目前的居住條件并不能使他們滿足，于是商品房市場開始形成。但政府對土地的使用政策并沒有完全放開。地產(chǎn)開發(fā)商在得到一塊土地的使用權(quán)后，首先是建房子，然后在考慮“賣”的問題。初期階段的地產(chǎn)開發(fā)商不多，競爭不激烈，一般的情況是蓋了房子不愁賣不出去。此時的房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)雖有一定的萌芽，但還沒有得到發(fā)展的土壤。
（3）商品房經(jīng)濟(jì)的發(fā)展時期
在這一時期內(nèi)，各地的政府對土地的政策已經(jīng)放寬，土地進(jìn)入市場環(huán)節(jié)。一些有實(shí)力的大企業(yè)紛紛把矛頭對準(zhǔn)房地產(chǎn)生意。業(yè)內(nèi)競爭迅速加劇。商品房的供需接近平衡。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下。一些不重視營銷策劃的開發(fā)商開始對賣不出去的爛尾房感到頭痛。經(jīng)驗(yàn)告訴他們。商品房的營銷模式應(yīng)該改變了。于是在這一段時期內(nèi)，形形色色的房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)開始涌現(xiàn)出來。為地產(chǎn)開發(fā)商們提供服務(wù)。但存在各家機(jī)構(gòu)策劃水平不等的現(xiàn)象。有實(shí)力的營銷策劃機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)具體的營銷策劃案出爐之前，非常重視前期的市場調(diào)查工作，通過對大量調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，能夠真正作到有的放矢。而有些策劃機(jī)構(gòu)沒有能力組織大規(guī)模長期的市場調(diào)查，僅僅憑借對市場的感覺，以賣“點(diǎn)子”為主要手段進(jìn)行工作。應(yīng)該說在一段時期內(nèi)，后者會有一定的生存空間。但隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，市場的復(fù)雜程度愈來愈大。“點(diǎn)子公司”必然會在同行也中被淘汰。
（4）商品房經(jīng)濟(jì)成熟期
成熟期的商品房市場對開發(fā)商來說是一個底利潤的時代。在這一段時期內(nèi)，營銷策劃機(jī)構(gòu)所做的工作并不是僅僅替開發(fā)商賣掉房子，更重要的是替開發(fā)商樹立品牌。因?yàn)樵诋a(chǎn)品進(jìn)入底利潤時代后，要想使商品房產(chǎn)生更大的價值，只有不斷的加強(qiáng)產(chǎn)品背后的東西，這就是品牌。一個對社會對客戶負(fù)責(zé)任的營銷策劃機(jī)構(gòu)應(yīng)該以不斷的強(qiáng)化客戶的品牌形象為內(nèi)在的工作準(zhǔn)繩。同時，策劃機(jī)構(gòu)還要注重對自身品牌的建設(shè)。也只有這樣，才能和開發(fā)商達(dá)到雙贏的局面。并獲得可持續(xù)發(fā)展的空間。
總結(jié)：以上房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)的發(fā)展過程是以一個相對標(biāo)準(zhǔn)的模式進(jìn)行劃分的。實(shí)際上每個地區(qū)都有不同的發(fā)展特色，這是由各地的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平?jīng)Q定的。即使是同一個地區(qū)，也會存在不同的發(fā)展模式和發(fā)展水平。因此，對于房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)的評說不能一概而論。